マンション、戸建て、土地などの不動産売却を検討することになったものの、「どうやって売ればいい？」「何から始めればいい？」「不動産会社はどこがいい？」と悩んでいる人は少なくないでしょう。

そこで、高値で売るための手続きの流れ、相場がわかる査定方法、売却の費用、売却する際の注意点などの基礎知識を紹介します。
不動産業界には個人の売主をカモにして儲けようとする不動産業者も多いので、騙されないように気をつけましょう。

1. 高く売るためのノウハウ
　不動産を売却しようとしても、多くの人は不動産の売買は一生のうちに一度か二度くらいしかなく、ノウハウを持っている人は少ないでしょう。一方で不動産仲介会社の中には、自分の利益を優先し、「売主を損させても気にしない」という不動産仲介会社も少なからず存在する。売主が損してしまう金額は数百万円になることすらあります。

　そのため、不動産を「高く売却する」には、工夫が必要です。
以下、不動産仲介会社が話したがらないことも含めて、高く売るためのノウハウを紹介していきます。

不正行為を行なっている不動産仲介会社が存在する
　実は不動産業界では、手数料を荒稼ぎするために、売主をカモにして不正行為を行なっている不動産仲介会社がいまだに存在する。大手でも、中小でも、規模に関係なく、不正行為を行なっている不動産仲介会社がある。それを知っているだけでも、高値売却の可能性が高まると思います。

あなたが不動産売却をする場合を考えてみる。その不動産仲介会社は、他の不動産仲介会社から「物件を内覧させてもらえませんか？」という問い合わせがあっても、「先客がいます」などと嘘をついて断ってしまうのだ。

　なぜなら、あなたが売却を依頼した不動産仲介会社が、自分で買主顧客を見つけた場合、手数料は、売主からもらう手数料「売却価格×３％＋６万円＋消費税」だけでなく、買主からもらう手数料「売却価格×３％＋６万円＋消費税」もあるので、収入が倍に増えるためです。

　こうした「両手取引」に強引に持ち込むことを「囲い込み」といい、法律で禁じているが、売主は気が付きづらいため、いまだに現場では散見されのが実情です。

「囲い込み」されると、売主としてはせっかくの売却のチャンスをフイにしてしまうことになります。結果として値下げせざるを得なくなり、数百万円も損してしまうというケースもあるので、「囲い込み」は非常に悪質な行為と言える訳です。

業者間システム「レインズ」に正しく登録してもらう
　対策として考えられるのが、不動産仲介会社がきちんと営業をしているかチェックすること。具体的には、業者間物件情報ネットワーク「レインズ」に、きちんと情報を登録しているかどうかチェックすることです。
不動産仲介会社の中には、レインズへの登録を忘れていたり、間違った登録をしていることもあるので確認するようにしましょう。登録済証を提出させることが良いでしょう。

　またレインズの登録内容の中でも気をつけなければいけないのが、「広告転載区分」という項目。多くの不動産仲介会社は、先ほどの「囲い込み」をするために、物件情報が勝手に拡散しないよう、この「広告転載区分」を「不可」にしています。

　「広告転載区分」を「広告可」にすれば、他の不動仲介産会社が勝手に広告して顧客を集めてくれるので、不動産仲介会社には「広告転載区分は、必ず『広告可』にしてください」と言ってください。それだけでも、「この売主は知識を持っているので、カモにすることはできない」と思わせることができます。

一般媒介か、専任媒介か？
　不動産会社に仲介してもらう場合、一番悩むのが、契約形態を「一般媒介にするか、専任媒介にするか」という問題です。

　「一般媒介」のメリットは、複数の不動産仲介会社に販売を依頼できる契約方法。売主にとっては買主との接点が増えるだけでなく、不動産仲介会社同士を競わせることで早期に売れる可能性がありますが、デメリットとして、売主が依頼した不動産業者の管理が大変になることや、次から次に不動産業者が飛び込み営業にきて「当社にも一般でやらせてほしい」等としつこい営業をされること、更には「売り急いでいる」と思われ、高い価格交渉が来る可能性もあります。
この契約を選択する割合は約３８％です。

　「専任媒介（専属専任媒介も含む）」は、1社の不動産仲介会社に販売を依頼する契約方法だ。売主にとってのメリットは販売の間口が狭まるがその分、不動産仲介会社が本気で売却活動を行い、成約までサポートしてくれる可能性もあります。今は、情報の拡散が早いので前に述べた事項を行ってくれる不動産業者であれば、この契約方法がベストな場合もあります。この契約を選択する割合は約４４％です。
自己取引の場合でも、仲介手数料の支払い義務が発生する「専属専任媒介」契約では全体の１７％です。

不動産売却の流れ
　高値で売却するためには、不動産売却の方法や査定のノウハウなどの「不動産売却の基礎知識」を知っておくことが不可欠。次に、不動産売却の流れを解説します。

1）相場を調べる
　不動産売却を検討するにあたり、最初に取り組むのが「相場を調べる」こと。例えば住み替えのための売却であれば、売却によって次の物件を購入するのに十分な資金を手に入れられなければ住み替えはできないので、相場を調べることは重要です。

2）不動産売却の方法を検討する
　次に、「不動産売却の方法を検討」しよう。親戚や隣人に売却するのではない限り、全く知らない他人に売ることになる。基本的な売却方法は次の２つがあります。

・不動産仲介会社を通じて、誰かに売却する（仲介）
・不動産会社に買い取ってもらう（買取）

　おすすめは「不動産会社に仲介」してもらう方法。特別、売却しにくい不動産でなければ、２〜６カ月程度をかければ、相場に近い価格で売却できることが多い。ただし、最終的な売却価格は買主と相談の上で決まるので、いくらで売却されるかは保証されていないのがデメリット。

　一方で、「買取」は急いでいる人向けの方法。不動産会社が買い取ってくれるので、１カ月もあれば現金化できる。しかし、不動産会社はその後、転売して利益を手に入れなければならないので、買取価格は相場よりかなり安くなる。だいたい、相場の２〜３割引で取引されるケースが多い。少しでも高く売るために、最低でも２、３社に買取価格を査定するようにしたいところです。

3. 査定などで物件の相場を調べる
　不動産の相場を調べる方法は、主に以下の２つの方法がある。

・不動産の相場を自分で調べる方法
・売却相場を不動産会社に査定してもらう

　それぞれについて解説します。

不動産の相場を自分で調べる方法
　「自分で調べる」のであれば、インターネットのサイトが便利だ。スーモ、ライフルホームズといった不動産物件サイトで、現在売り出し中の物件の価格を見ることができる。また、都心の分譲マンションであれば、マンション・レビューなど、個別のマンションごとの相場を提示しているサービスがいくつも登場しているので一定程度は参考になります。

売却相場を不動産会社に査定してもらう
　一方で簡単なのが、「不動産仲介会社に査定してもらう」という方法。不動産仲介会社は売却見込み客に対して、基本的に「無料」で査定をしてくれる。不動産仲介会社によっては、物件の査定価格だけでなく、地域の価格推移、ライバル物件の売り出し状況などまで教えてくれることもあるので気軽に活用しましょう。

　ここで忘れてはいけないのが、「複数の不動産会仲介社に査定を依頼する」こと。「タダで査定してくれるなんて申し訳ないので、１社だけに査定を依頼すればいいや」と考える人もいるようだが、それは大きな間違い。

　不動産仲介会社によって、査定価格にはかなりばらつきがある。複数の不動産仲介会社に査定を依頼して見比べたり、話を聞いたりしなければ、本当の相場が見えてこないので、複数の不動産仲介会社に査定を依頼するようにしたほうがよいです。

　なお、査定価格はあくまでも査定価格であり、売却できる価格とは違う。最終的にいくらで売却できるかは、相手があることなので実際に売却してみないと分からない。査定価格が予想よりも高かったからといって、売却できることが保証されているわけではないので、勘違いしないように注意が必要です。

４.不動産が売れるまでの期間
　ここで、「売却の期間」について解説します。

「買取」で売れるまでの期間
　「買取」してもらうのであれば、複数の不動産会社に依頼して、最も高く買い取ってくれる不動産会社に売却しよう。１カ月もあれば、売却して現金を手に入れられることが多いです。

「不動産会社の仲介」で売れるまでの期間
　「不動産会社に仲介」するケースは、相手があることなので明言はできませんが、通常に流通している不動産なら、２〜６カ月程度で売却できることが多い。通常、マンションの方が売れやすく、戸建て・土地の方が売れにくい。戸建て・土地だと、３カ月〜１年近くかかることもあります。

　なお、売主が欲を出して、高い価格で売り出した場合、なかなか売れないのは当然だ。１〜２カ月様子を見て、あまりにも反応がなければ、価格を引き下げて売却するようにしたい。

　また、特殊な物件も売れにくい。１億円を超えるような物件が数カ月で売れることは稀だ。買主が少ない物件がなかなか売却できないのは当然です。

　競合物件が多数ある場合も、なかなか売れない。例えば、同じマンション内で複数の部屋が売りに出されている場合、スペックはほぼ一緒なので、価格が低いものから売れることが多く、高値で売却しようとすると時間がかかってしまう場合もあります。

５. 売却にかかる費用
　「不動産売却の費用」はどうなっているのか。

手数料を計算する
　不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」は上限が決まっており、次の計算で求めることができます。

８００万円未満＝３０万円＋消費税
８００万円以上＝３％＋６万円＋消費税

　やや難しいので、実際に計算してみよう。例えば、４０００万円の不動産で売却が成立した場合、

４０００万円×％＋６万円＝１２６万円＋消費税

　が上限額となる。大半の不動産仲介会社はこの上限いっぱいの手数料を売主と買主に請求している。最近は一部で手数料を割り引く業者が登場し始めているので、交渉してみてもいいでしょう。

　それ以外にも費用が発生する。以下が主な費用です。

不動産売却にかかる費用
・印紙税
・抵当権抹消登記費用（およびローン完済費用）
・測量費
・ハウスクリーニング・補修費用
・インスペクション費用
・瑕疵保険の検査料・保険料
・税金
　全ての項目が必要になるわけではありませんが、不動産売却の費用の相場は、売値の３～１０%もかかるので、注意しましょう。

６. 不動産売却の注意点
　不動産売却の際に特に注意したいのが、先に述べた「囲い込み」だ。不動産売買は金額が大きいだけに、囲い込みをされてしまうと百万円単位で損することもある。そのため、悪徳不動産会社が行う「囲い込みテクニック」や「囲い込み対策」を知っておくことが大切。

　悪質化する、最新の「囲い込み」手法として、以下の行為がある。

1. あえて一般媒介契約にして、レインズへの登録義務を外す
2. レインズに図面を登録せず、他社から連絡があっても渡さない
3. 他社から内覧の問い合わせがあっても、理由をつけて断る

このような行為を行う業者は論外ですが
その他に、マンション・戸建て・土地と売却する物件の種類によって注意すべき点がありますので
お気軽に弊社「株式会社ロングライフ」にお問合せ下さい。
弊社の代表者は、大手不動産仲介会社に勤務経験がありますので、安心してご相談ください！